Trang chủ » Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản: Vẫn còn vướng mắc

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản: Vẫn còn vướng mắc

(Ngày đăng: 09-08-2014 08:35:57)
        
Sau gần 5 năm thi hành với 6 lần sửa đổi, bổ sung chính thức, đến nay, Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) vẫn tồn tại nhiều vấn đề vướng mắc, nhất là vấn đề liên quan tới việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS), “nóng nhất” là việc xác định mức thuế suất đối với người có BĐS chuyển nhượng.

Theo đó, việc áp “2% hay 25%” cho từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính chặt chẽ, hợp lý trong các quy định hướng dẫn và cơ chế cho việc thực hiện những quy định này là điều dư luận đang quan tâm.

Phản hồi từ thực tiễn

Thực tế, phần lớn các giao dịch BĐS giữa các cá nhân trước thời điểm 1/1/2009 (thời điểm Luật Thuế TNCN có hiệu lực), đều kê khai giá mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Thuế TNCN có hiệu lực thi hành, người mua thường được “tư vấn” là nên yêu cầu người bán ghi đúng giá giao dịch nhằm tránh rủi ro khi thực hiện nghĩa vụ thuế đối với việc giao dịch BĐS này trong tương lai, bởi sẽ dẫn đến sự chênh lệnh giữa giá mua và giá bán theo hóa đơn, chứng từ là rất lớn. 

Nếu tính thuế TNCN theo thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (lấy giá bán trừ giá mua và trừ với chi phí liên quan như chi phí cải tạo, sửa chữa BĐS…) thì số phải nộp, trong một số trường hợp rất cao so với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Do đó, đại đa số cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đều mong muốn được áp dụng cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là việc áp dụng mức thuế suất nào lại phụ thuộc quá nhiều vào hành vi của người nộp thuế (NNT) (ví như NNT kê khai mất hóa đơn, chứng từ nếu muốn áp dụng mức thuế suất 2%) và nhận định của cán bộ thuế (chấp nhận hay không chấp nhận nội dung kê khai, cam kết của NNT), dẫn đến sự không thống nhất và tùy tiện trong việc xem xét mức thuế thực tế phải nộp, gây thất thoát tiền NSNN, không đảm bảo công bằng xã hội.

Theo đề xuất mới nhất của Bộ Tài chính với Thủ tướng Chính phủ trong dự thảo cách tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, NNT sẽ được tự xác định mức nộp, tức là NNT chủ động “tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai”. Đây là cơ chế chung cho mọi sắc thuế, là phương thức quản lý thuế được xây dựng trên nền tảng là sự tuân thủ tự nguyện của NNT, quản lý dựa trên kỹ thuật quản lý rủi ro. 

Theo đó, đối với những giao dịch BĐS trước ngày 01/01/2009, NNT được lựa chọn thuế suất 2% hoặc 25% theo hướng có lợi cho mình, bởi một trong các nguyên tắc cơ bản của luật là bất hồi tố, lại càng không thể hồi tố theo hướng bất lợi cho người NNT. Luật không thể áp đặt NNT phải chứng minh đầy đủ chi phí (lấy hóa đơn, chứng từ và lưu trữ) khi mà theo luật họ không có nghĩa vụ này vào thời điểm mua, đầu tư vào BĐS. Trường hợp bất động sản mua sau ngày 01/01/2009, vẫn áp dụng hai mức thuế suất 2% hoặc 25% trên thu nhập tính thuế, tùy vào tình trạng hồ sơ của từng trường hợp cụ thể, đảm bảo sự công bằng và hợp lý.

Trường hợp cá nhân mua BĐS từ tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán, hóa đơn hợp pháp nên có thể xác định được giá mua; khi bán BĐS có hợp đồng, có công chứng làm căn cứ xác định thu nhập chịu thuế thì nộp 25% chênh  lệch giá. Nếu NNT không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. 

Nguồn:
Tag: